Satış Çözümleri kurucusu, Motto Turkey Yönetim Kurulu üyesi Soner Keleş,son aylarda konut fiyatlarında yaşanan reel düşüşe rağmen satışların artmadığını, konuta erişimde yaşanan zorluğun en temel sebebinin son 5 yılda fiyatlarda yaşanan aşırı yükselmenin neden olduğunu söyledi.
Soner Keleş'in yazısı şu şekilde: Türkiye’de konut fiyatları TL bazında, ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 0,9 oranında arttı. TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 23 oranında arttı, enflasyondan arındırılmış (reel) bazda ise yüzde 6,5 oranında azaldı.
Konut fiyatlarında 2024 yılından bugüne 30 ayın 29'unda reel düşüş yaşandı. Yüksek mevduat faizleri nedeniyle nakit paranın alternatifi güçlenirken, krediye erişimin zorlaşması alıcı talebini baskılıyor ve gün geçtikçe ikinci el piyasalarda ilan fiyatları ile gerçek satış değerleri arasındaki makası kapanıyor.
Yüksek faiz, alım gücü kaybı ve krediye erişimdeki zorluklar talebi baskılarken, fiyatlarda sert bir düşüşten çok reel olarak düzeltme görülüyor.
Bu tablo Türkiye gayrimenkul piyasasında konut fiyatlarının net bir şekilde realize olduğuköpüklerinden arınarak gerçekçi seviyelere çekildiği anlamına geliyor.
Son yıllarda yaşanan fahiş fiyat artışlarının ardından, ilan fiyatları ile alıcıların fiili ödeme güçleri arasındaki makas açılmıştı. Bu durum satıcıları pazarlık masasında ciddi indirimler yapmaya (realizasyona) zorlamaktaözellikle ikinci el konut pazarında alıcı lehine fırsat penceresi oluşturmaktadır.
Ancak diğer taraftan toplumda konutta erişilebilirlik sorunu halen devam ediyor. Orta gelir grubunun konuta erişiminde tarihin en kısıtlı dönemlerinden biri yaşanıyor. Konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşlamış olsa dahi özellikle 2021 yılında fiyatlarda yaşanan hızlı sıçrama ile birlikte ortalama metrekare fiyatının 5 yıllık seyrinde 10 kata varan artış gözlenmişti.
Bugün gelinen noktada konut fiyat artışı yavaşlamış olmasına rağmen satın alma gücündeki daralma ve finansman engelleri ihtiyaç sahipleri için konuta erişimi zorlaştırmaya devam ediyor.
Konut sahibi olmak isteyen bir kişinin karşılaştığı maliyet yalnızca konutun satış fiyatından oluşmuyor. Peşinat ihtiyacı, konut kredisi maliyeti, aylık taksitler, mevcut kira gideri ve hane halkı geliri ile birlikte değerlendirildiğinde satın alma kararını etkileyen birçok faktör öne çıkıyor.
Özellikle kirada yaşayan haneler açısından sorun daha da derinleşiyor. Aylık kira giderinin yüksek olması, konut satın almak için gerekli peşinatın biriktirilmesini zorlaştırırken aynı zamanda kredi taksitini karşılayabilecek gelir seviyesine ulaşmayı da güçleştiriyor YENİ KONUTTA FİYATLAR GERİ GELMİYOR Artan inşaat maliyetleri, işçilik ve arsamaliyetlerindeki artışlar yeni konutun üretim maliyetini yukarıda tutmaya devam ediyor.
TÜİK Ağustos 2026 verilerine göre inşaatmaliyetleri yıllık %29,59 arttı. Malzemede artış %28,72, işçilikte ise %31,20 olarak gerçekleşti. Bu tablo konut üretiminde müteahhitlerin finansman maliyetleri ve gelecekteki enflasyon beklentileri ile bir araya gelinceyeni konut üretiminde fiyat düşürmekten geri bırakıyor.
Talepyavaşlarken yeni konut üretmenin maliyeti yüksek kalmaya devam ediyor. KİRALARDAN FİYATLARDAN DAHA HIZLI ARTIYOR TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos’ta yıllık yüzde 26,4 yükseldi.
Böylece yeni kiracı kiralarındaki artış konut fiyatlarındaki yüzde 23'lik artışın üzerinde kaldı. Buna rağmen yeni konut üretiminin kısıtlı olması, konuta erişimde yaşanan zorluklar ve arz talep dengesizliği kiralık konuta olan talebi diri tutuyor.
Ev sahibi olma hayalini finansman maliyetleri sebebiyle erteleyen aileler, mevcut barınma ihtiyaçlarını kiralık evlerle karşılama yoluna gidiyor. Bu durum, zaten kısıtlı olan kiralık konut stokunda ciddi bir baskı oluşturuyor.
Arzın yeni üretimle desteklenememesi, kiralık ev bulmayı zorlaştırırken, fiyatların da enflasyon oranlarının üzerinde seyretmesine zemin hazırlıyor. .